7月初的北京，酷暑難耐，氣溫直逼40度。在碼農聚集眾多的回龍觀住宅區，一些房東的內心像室外的炎熱天氣般焦灼。

2023年5月以來，回龍觀的許多房東們發現，支撐回龍觀區域的3大碼農盤——金域華府、國風美唐、公園悅府，開始出現房價下跌行情。

“4月份之前市場整體還平穩，但等到5月份賣房時，房價開始以一周10萬元的程度下滑。”瞬息萬變的市場下，不少業主開始以低于心理預期的價格，快速轉手出售。

(資料圖片僅供參考)

2022年，因為距離百度、新浪、網易、滴滴、騰訊北京總部等互聯網公司云集的中關村軟件園只有數公里，三大碼農盤還曾以均價8萬一平米的成交價，漲到了回龍觀區域房價新高。

▲（北京回龍觀居住區。圖源/視覺中國）

僅僅過了一年左右的時間，這些碼農盤房價一路飆升的態勢，開始急轉直下，不少樓盤成交價甚至回落到3年前水平。

“以金域華府二期為例，2020年初的房價約6.6萬，2022年最高漲到了8.6萬，現在的成交價又回落到7.5萬左右的水平了。”本地一位中介表示。

5月開始降溫

趕在4月的最后一天，劉萌把自己回龍觀的老房子，掛在了北京兩大中介信息平臺。按照她的最初計劃，趕在明年孩子上小學之前，一定要把房子賣出去，置換一個學區更好的房源。

留給她的賣房時間，還有整整1年。在劉萌看來，1年足夠實現換房計劃了。但讓她沒想到的是，房子掛出去兩個月以來，中介沒有帶來一個客戶。

最初，這并沒有引起她的警覺。直到端午節假期，劉萌自身的一次看房經歷，才讓她意識到形勢大不一樣了，“五一假期看房的時候，還覺得市場沒有網上說的那么冷。但這次端午節再去看房，真的震驚了，看過的房普遍都在降價。”

最近一段時間，劉萌時不時就能在中介朋友圈里，刷到低于市場價30萬、低于市場價50萬、甚至低于市場價100萬的房源信息。之后，她默默調低了自己的掛牌價格，開始主動在多個社交平臺發布房源消息。

越來越多的掛牌量，正在讓房東賣房的緊迫感進一步加重。多位中介表示，目前，北京二手房“掛牌量+內部房源”，總量已從3月份的12萬套升到了近15萬套。

在回龍觀區域工作多年的經紀人張濤告訴「市界」，不少成交房子的價格已經降到2020年底的價格，相當于跌了5%到10%。

張濤列舉了其中的一項成交數據，“國風美唐2期的兩居室戶型，2月份還能賣到550萬，但這個月的成交價降到了500萬左右。”

▲（圖源/視覺中國）

急轉直下的降價形勢，也讓從事回龍觀經紀人工作8年的經紀人趙星，感到形勢大有變化。

“業主們的心態崩不住，其實是從今年5月份開始的”。趙星發現，這些最終“割肉”離場的業主們，大都有一個共同點——急于“先買后賣”。

“大多數業主們已經訂好了要換的房。自己的房子如果沒有賣出去，就要承擔20%總房價的違約成本，只能大幅降價急售。”

而在過往，北京市場的改善買家們，普遍流行這樣一個換房操作——“先買后賣”。背后的好處在于，房價不斷上漲的環境下，他們通過“早買房”和“晚賣房”，可以最大程度獲取漲價利差。

但在今年的市場行情中，“先買后賣”的業主們，被卡在了中間的交易鏈條：一條腿已經邁進了“買房”的車，另一條腿卻在價格越來越卷的賣方市場里卡住了。

“二三月份小陽春的形勢，給了很多業主幻覺。許多人覺得房價會迅速漲上去，還是先買再賣吧，沒想到5月形勢急轉直下，買了房的業主要想不違約，只能趕緊降價出貨。”趙星說道。

新房神盤成為“新歡”

回龍觀周邊的產業特征十分鮮明：2014年，移動互聯網之前，以百度、新浪為首；移動互聯網之后，小米、騰訊等新貴層出不窮。這些互聯網大廠孕育了大量碼農，這些碼農聚集的北五環，撐起了當地樓市的“半邊天”。

月薪5W+，月消費5K，是碼農的典型特征。每月多出那么多錢來干什么？買房子。

在大廠工作的王媛，早在2018年便在回龍觀買了北京的第一套房。住在回龍觀的這些年里，她眼看越來越多的碼農涌入這個片區，做了她的鄰居。

2021年是王媛的碼農鄰居們涌入最多的時候，大批互聯網上市公司的員工們，開始瘋狂買入次新房， “2021年年初那會兒，海淀的房價均價已經超10萬，而位于昌平區的回龍觀二手房，價格也不過是6-7萬。這種差價優勢，讓回龍觀成為海淀周邊最火熱的剛需房片區”。

2022年底，回龍觀的房價飆升至8萬/平米，王媛萌生了賣房的念頭，“經濟環境不太穩定，加上互聯網裁員，想著能盡快落袋為安。”

如今，幾乎每個大廠都進行數輪優化，趨勢持續至今。王媛告訴「市界」，“現在的行情不像2020年底或者2021年年初，那會兒也會受疫情影響，但是在短暫低谷后還能反彈，不少人跳槽還會有40%以上的漲幅。但今年的行情是，能平薪就不錯了。”

▲（圖源/視覺中國）

互聯網行業的退潮，讓許多人開始收縮家庭負債比例，儲備好足夠的現金，應對大環境帶來的不確定性。

而在回龍觀，這個原本被互聯網人員撐起來的住房市場，買房需求開始迅速萎靡，“很多人擔心背上房貸后，因為自己工作不穩定導致斷供。所以，出手也特別謹慎，買房客戶沒那么多了。”張濤告訴「市界」。

不過，這并不是回龍觀房價下跌的唯一原因。從2021年開始，昌平大量的新房供應，回龍觀二手房房價帶來了另一層打擊。

相比回龍觀原有的二手房，新房的供應地段優越、配套成熟、戶型更佳。最關鍵的是，它們極具性價比。

限價6.2-6.5萬的新房產品，被大量推向市場。而原本處于上漲通道的二手房，被澆了一盆冷水。

于是，更多買房人開始轉向新房，尋求更大的投資確定性。這導致昌平的新房神盤，最終超越回龍觀大盤的漲勢，成為買房人眼里的“新歡”。

例如今年年初朱辛莊板塊推出的越秀星越項目，便遭到了眾多購房人的爭搶，開盤便售罄。相比之下，曾經均價飆升至8萬的二手房，許多成交價已經回落到了7萬元以下。

“中介天天忽悠降價”

當降價像雪球一樣從山頂滾下來時，被裹挾其中的每一個賣房者都沒能“幸免”，而購房者則站在一旁觀望著，在買房這件事兒上變得更加挑剔了。

沖著買房可以獲得積分獎勵的優勢，去年年底，陳可入手了位于回龍觀新龍城的一套46平米的二手房開間，“按照北京市政府積分規定，在城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺和石景山）之外入手一套房產，一年會多加2分的積分獎勵，上限是12分。”

而按照北京的積分落戶規定，根據不同條件，一般需要積滿97-125分左右才能落戶。

總價小、流通率高的小戶型二手房，是陳可一早就確定的買房目標，她只砍了四五萬的價格，就以均價7.1萬的價格成交了。但今年的交易形勢，讓她很快失去了最初的買房喜悅。

“現在的掛牌價，比我最初買的成交價少了20萬。而我的房子買了后就租出去了，半年只收了3萬元的房租，租售比很低。”陳可說道。

買家開始遲疑不定之時，不少賣家們反倒在這場價格“拉鋸戰”中，越來越堅定了。對于計劃賣房的業主來說，房價已經跌到心理預期外了。許多人如果賣不到心理價位，寧可房子空置或出租，也不會低價賤賣。

最近一段時間，王麗也把自己位于回龍觀國風美唐的一套3居室，掛到了中介平臺。等了幾個月，房子還是沒賣出去。而這段時間，也成了王麗遭受中介PUA最多的日子。

“中介天天跟我說房價降了。但是我們樓3居室的業主都互相認識，沒有一個降價的，大家都堅持不妥協。”為了抵制中介的壓價，王麗每次和中介溝通完后，都要自己再重新調研一番。

不過，房子總歸還是沒能賣出去。幾番考量后，王麗決定守住原本的成交底線，捍衛自己的資產價值，“之前的業主是在小陽春期間，買了再賣了的，才會著急出手，但現在這波業主都賣得差不多了。現在我們這波樓業主都選擇不降。”

王麗對于房價的信心在于，執行最嚴調控政策的北京樓市，并不存在令人擔憂的投資泡沫。在她看來， 北京限購這么多年后，投資客逐步退出北京市場，買房人對于“房住不炒”的意識早已深入人心。

“除了拆遷戶以外，大家還能擁有多家房產的可能性很小了，買的房子都是用來解決自身需求，不是為了炒房。所以我再急缺錢，寧肯通過其他渠道籌錢，也不考慮降價出售我的房子，這可是我最值錢的家庭資產啊。”王麗說道。

市場進入激烈的價格博弈階段。而以目前的情況來看，在政策的及時雨降臨之前，這種膠著的買賣過程還將持續下去。“不成交可以，降價不行。是否能找到買主有時也要看緣分。”王麗頗有玄機地說。

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運營 | 劉 珊

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