中新經緯8月29日電 題：21城城中村改造，如何拉動房地產投資與銷售？

作者 夏磊 國海證券首席經濟學家

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2023年以來，中央多次強調在超大特大城市推進城中村改造。城中村改造，有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉居民居住環境條件、擴大內需、優化房地產結構，是一項復雜艱巨的系統工程，也是群眾的迫切需要。本輪城中村改造立足實際，更強調發展的質量與效益，與上次棚改顯著不同。

夏磊

一是聚焦核心城市。本輪城中村改造率先從21個超大特大城市開展，第七次全國人口普查數據統計21城的常住人口總數達2.9億，根據統計，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產投資、土地出讓金占全國比重分別為22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP(國內生產總值)總量是全國的32%。如果加上14個I型大城市，35城常住總人口達4億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產投資、土地出讓金分別占全國的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP總量是全國的43.3%。

二是有針對性調整房地產供需結構。當前中國房地產市場供求關系發生重大變化，總體供需基本平衡，但存在結構性問題，一二線城市房地產的主要問題是核心區域土地供給不足。本次城中村改造通過盤活核心區域中的城中村土地，在核心區位增加土地供給，達到平衡供需結構的目的。

三是政策機制更完善。在資金上，全市范圍內統籌改造資金，既可按市場化原則提供商業銀行貸款，又可將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資本參與，未來政策性資金也可能進入；在土地和規劃上，實行凈地出讓，各市可根據實際情況靈活出臺地方性法規，創新存量土地使用方式。

在經濟意義上，首先是改善民生。當前城中村“臟亂差”的現實，與人民“住好房”需求相背離。第一，建筑老舊，存在安全隱患。第二，住房基礎設施不完善，居住條件差。第三，缺乏公共服務配套。城中村位于城市建成區內，但未被城市公共服務覆蓋。

對此，一是改造老舊房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏專業設計和安全規范，抗災害能力低，針對存在嚴重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；針對失養失修失管、居民改造意愿強烈的房屋，可進行經常性整治，防范風險隱患，提升居住條件。二是完善基礎設施建設，提升居住舒適性。為城中村居民補齊水電燃氣等基礎設施配套短板，提高住房成套率，進行市政設施更新、推進無障礙和“適老化”改造、打造戶外活動場地等便民設施。三是增設公共服務配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新對城中村區域進行規劃設計，增設公共服務設施配套。根據《城市居住區規劃設計規范》中公共服務設施控制千人指標，設置教育、醫療、文體、商業等配套，為居民打造 “十五分鐘生活圈”，滿足居民的生活需求。

其次是形成有效需求。城中村改造拉動內需主要涉及四大方向：新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業主非定向再置業、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房；住房租賃消費，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；房地產相關產業鏈的消費和投資，帶動建筑業、機械工業、電器機械、電子及通信設備制造業等房地產上下游產業；配套基礎設施建設投資，包括教育、醫療等公共服務設施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎設施。

預計5年改造周期內，樂觀情形下21城累計拉動住宅銷量9.7億平方米、占全國住宅總需求量的17.0%；謹慎情形下拉動2.8億平方米、占比4.9%。如果按照房地產銷售面積比例將范圍擴大到含I型城市的35城，預計樂觀、謹慎情形下改造期內累計拉動商品住宅銷售面積分別為14.4億、4.2億平，分別占全國商品住宅需求總量的25.3%、7.3%。

預計5年改造周期內，21城在樂觀、謹慎情形下共計拉動固定資產投資規模分別為11.6萬億、4.2萬億元。如果按照房地產投資比例將范圍擴大到含I型城市的35城，樂觀、謹慎情形下改造期內累計拉動固定資產投資規模分別為15.5萬億、5.7萬億元。

再次是補齊城市建設治理短板。從城市規模看，《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體。城中村改造是促進城市高質量發展的重要舉措。第一，引導城市集約化發展。通過城中村改造，完善城市產業結構，使城市的發展模式由追求“大而全而散”轉向追求“特而強而優”，從而約束城市規模。第二，提高城市管理效率。通過對土地性質重新規劃，使城中村納入城市發展規劃，提高土地資源的利用效率，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發展。第三，植入產業。以城中村改造為契機，結合城中村自身情況，發展合適產業。對無產業型城中村，依據城中村自身資源建立合適產業；針對產業型城中村，進行產業升級。因地制宜利用資源優勢發展先進產業，帶動經濟發展。第四，促進城市可持續發展。騰挪核心區地塊，選擇優質合作單位綜合評價出讓或帶設計方案出讓。通過引入相關產業或城中村原有產業升級，帶動就業與周邊物業價值提升，增加持續性利稅收入。

最后是調整供需格局。經過多年發展，城市核心區可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現代化建筑，滿足多方需求。

對此，一是釋放核心城市優質土地資源。城市核心區土地的使用價值遠超城郊土地，屬于優質地段，經過多年發展這部分土地已所剩無幾。將原本占用城市核心區的建筑拆除或修繕，增加城市核心區的土地供應，能有效改善城區土地供應不足的問題。二是增加城區改善型商品房供應，順應改善需求向核心區回流的趨勢。當前，購房者回歸理性，更注重通勤時間等與日常工作生活密切相關的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應。三是增加租賃供給，實現職住平衡。將城中村占用的土地騰挪出來，在此基礎上建造容積率高的建筑，增加租賃住房數量，有利于滿足城市凈流入人口的需求，降低通勤成本為城市發展吸納更多人才。

夏磊SAC編號：S0350521090004

(本文摘自國海證券股份有限公司證券研究報告：《城中村改造的四大經濟意義》)

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